Av Rolf Mæhle, medlem av Fagråd Sparing og investering og Kreditt

Finansdepartementet fastsatte 9. desember «forskrift om endringer i utlånsforskriften». Departementet valgte ikke å følge Finanstilsynets foreslått innstramninger, men landet i stedet på «moderate lettelser».

De to endringene som har fått mest oppmerksomhet, og som åpenbart er lettelser, er endringene i kravet til betjeningsevne og økningen i maksimal belåningsgrad ved kjøp av sekundærbolig i Oslo. Når det gjelder betjeningsevne, så skal kredittyter fra og med neste år legge til grunn en renteøkning på minst tre prosentpoeng, dog aldri lavere enn en rente på minst syv prosent når betjeningsevnen vurderes (*). Hvor stor betydning vil dette få?

 

Kan få stor betydning – for noen

I Finanstilsynets ferske boliglånsundersøkelse fremgår at tre prosent av lånebeløpet for nye nedbetalingslån ble gitt til låntakere med «utilstrekkelig betjeningsevne», dvs. beregnet likviditetsunderskudd etter stresstesten av inntekten med en renteøkning på fem prosentpoeng. Spørsmålet er hvor mange av disse som vil komme på «rett side» når nå kravet til betjeningsevne blir mindre strengt.

Gitt at et gjennomsnitts boliglån i dag koster om lag 4,5 prosent (basert på finansportalen.no), vil bankene fra nyttår måtte legge til grunn en lånerente på 7,5 prosent mot tidligere 9,5 prosent.

I et intervju med Dagens Næringsliv 9. desember vurderer direktør for personmarked i BN Bank, Endre Jo Reite, mulige konsekvenser av denne lettelsen på følgende måte:

Rentepåslaget slår ulikt ut. Det blir lettere for dem med høy inntekt som er blitt begrenset av rentepåslaget i hvor mye de kan låne. Årsaken er at levekostnadene beregnes ganske fast og likt for alle husholdninger.

For de med lave inntekter har kostnadsnivået økt så mye at mange ikke har igjen noe til betjening av lån når vi trekker fra kostnader til å bo og leve. Her er det levekostnader som slår kraftigst på lånemuligheten, og du får ikke samme effekt av renteoppmykningen.

Ifølge Reites regnestykker vil et par med to små barn, bil og en samlet inntekt på 1,6 millioner kroner gå fra å kunne låne 6,8 millioner kroner nå til åtte millioner kroner fra og med neste år, en økning på over 17 prosent.

En eneforsørger med ett barn, bil og en inntekt på 600.000 kroner får med dagens regler låne 1,75 millioner kroner, og vil med den nye utlånsforskriften kunne låne 1,9 millioner kroner, altså en økning på drøyt åtte prosent.

Dette bildet vil selvsagt endre seg dersom lånerentene endrer seg gjennom året.

Dersom låntakeren blir stoppet av denne «stresstesten», kan fastrentelån være en mulighet. Bestemmelsen om at renteøkningen skal beregnes på grunnlag av beregnet lånesaldo etter utløpet av fastrenteperioden består. I rentemarkedet i dag prises fastrentelån med lang binding (5-10 år) på samme nivå eller noe lavere enn flytende rente.

 

Oslo-krav mykes opp

Som nevnt innledningsvis: Fra 1. januar 2023 gjelder det generelle kravet til maksimal belåningsgrad på 85 prosent også for lån med pant i sekundærbolig i Oslo. Dette er en oppmykning fra tidligere 60 prosent.

Andre lettelser er:

Alle reglene i utlånsforskriften vil fra nyttår kun gjelder for lån til forbrukere, mot tidligere også enkeltpersonforetak og selskaper.

Boliglånet kan erstattes med et lån med pant i annen bolig, gitt at øvrige vilkår for refinansiering er oppfylt og at belåningsgraden ikke øker. Tidligere var kravet pant i samme bolig.

Den alternative avvikskvoten i Oslo (alternativ til åtte prosent) økes fra 10 til 15 millioner kroner, noe som kan få betydning for mindre banker som ønsker å finansiere kundens boligkjøp i Oslo.

At såkalt pantelånsvirksomhet holdes utenfor forskriften er en presisering som nok har begrenset praktisk betydning.

 

BSU blir mindre verdt

Fra nyttår reduseres skattefradraget for BSU fra 20 til 10 prosent. I tillegg innebærer endringen i utlånsforskriften at BSU-innskuddet ikke lenger kan legges til grunn ved beregning av gjelds- og belåningsgrad.

Forskriften fra 1. januar 2020 åpnet for at bankene i beregningen av gjeldsgrad kunne ta hensyn til innestående midler på BSU-kontoen på følgende måte: Gjeldsgrad = (samlet gjeld – BSU)/Årsinntekt. Fra 1. januar 2023 må BSU tas ut av ligningen.

Det samme gjelder belåningsgrad, som frem til nå har vært beregnet på følgende måte: Belåningsgrad = (Lån med pant i boligen – BSU)/(Boligens verdi + tilleggssikkerhet). Fra 1. januar 2023 må BSU tas ut av ligningen.

Dette vil selvsagt gi kunder med en velfylt BSU-konto en lavere finansieringskapasitet, noe som vil føre til at mange vil (måtte) «sprette kontoen» og benytte innskuddet som egenkapital i stedet for å la det stå – med god rente.

Tar vi med at kunden, gitt at hen stod som eiere av bolig, fra 2021 ikke lenger får skattefradrag ved eventuell fortsatt BSU-sparing, kan vi slå fast at fordelene ved BSU-ordningen i løpet av to år er relativt betydelig redusert. Men det er fortsatt en svært gunstig spareordning, gitt fortsatt skattefradrag og erfaringsmessig svært gode rentevilkår.

 

Bil- og båtlån blir også omfattet av forskriften

Nytt fra 2023 er også at lån med pant i annet enn bolig, typisk bil- og båtlån, nå også omfattes av forskriftens generelle krav til gjeldsgrad og betjeningsevne – med en fleksibilitetskvote på ti prosent. Dette vil nok treffe relativt mange bil- og båtkjøpere som i utgangspunktet har en høy gjeldsgrad som følge av et stort boliglån. Verdt å merke seg er at forskriften ikke stiller krav til løpetid eller avdragsbetaling for lån med annen pant enn bolig.

En annen presisering som kan få betydning for enkelte låntakere er at det ved en kombinasjon av nedbetalingslån og rammekreditt nå stilles krav om at det er summen av innvilget ramme og nedbetalingslån som danner grunnlaget for kravet om avdragsbetaling.

Avslutningsvis nevnes også at bestemmelsen om restrukturering, innført fra 1. januar 2021, oppheves. Begrunnelsen er at bestemmelsen er lite brukt, og at det alternativt er mulig å benytte avvikskvoten i slike saker.

 

Tabell: Utlånsforskriften fra 1. januar 2023

(Kilde: Finansdepartementet)

(*) I den nye finansavtaleforskriften, § 5-1 sjette ledd, heter det at rentepåslaget som ligger i begrepet «en vesentlig økning av renten» ved klassifisering av kunden etter trafikklysmodellen skal være 5 %-poeng. Her er det trolig behov for en harmonisering med utlånsforskriftens bestemmelser.